Doskonalenie zawodowe - zagadnienia wstępne

Wejście w życie rozporządzenia Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia 25 kwietnia 2018 roku w sprawie stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych przez rzeczoznawców majątkowych ( Dz.U. 2018 poz. 811 ) wprowadziło ponownie normatywną regulację doskonalenia zawodowego rzeczoznawców majątkowych. Doskonalenie zawodowe rzeczoznawców majątkowych było przedmiotem regulacji przed dniem 1 stycznia 2014 roku. Na skutek wejścia w życie ustawy z dnia 13 czerwca 2013 r. o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów ( Dz.U. 2013 poz. 829, tzw. ustawa „deregulacyjna” ) doskonalenie zawodowe miało pozostać czynnością niepodlegającą kontroli państwowej. Ten stan prawny utrzymany został do dnia 1 września 2017 roku. W rezultacie zmian w ustawie o gospodarce nieruchomościami od dnia 1 września 2017 roku obowiązywała delegacja ustawowa zobowiązująca właściwego ministra ( ówcześnie był to Minister Infrastruktury ) do wydania rozporządzenia szczegółowo regulującego sposób, w jaki rzeczoznawcy mają obowiązek doskonalenia zawodowego wypełniać i w jaki sposób będą z niego rozliczani. Artykuł 197a ustawy o gospodarce nieruchomościami, stanowiący delegację ustawową, został wykonany przez wydanie rozporządzenia z dnia 25 kwietnia 2018 roku, ogłoszonego dnia 27 kwietnia 2018 roku, które w życie weszło dnia 28 kwietnia 2018 roku ( Dz. U. 2018 poz. 811 ).

Celem niniejszego artykułu jest kompleksowa analiza nowych przepisów, ze szczególnym uwzględnieniem praktycznych aspektów wykonania przez rzeczoznawców majątkowych obowiązku doskonalenia zawodowego. W chwili publikacji niniejszego artykułu, na niespełna cztery miesiące przed końcem pierwszego okresu doskonalenia zawodowego, wiele z norm rozporządzenia nie zostało jeszcze poddanych analizie naukowej. Rozporządzenie zaś z dnia 25 kwietnia 2018 roku jest aktem prawnym relatywnie skomplikowanym i prawidłowe wykonanie precyzowanego przez nie obowiązku analizy tej wymaga.

Obok wykładni literalnej, systemowej i celowościowej przepisów rozporządzenia podstawą opracowania jest stanowisko zajęte przez Ministra Inwestycji i Rozwoju w toku prac legislacyjnych, w odpowiedzi na wnioski podmiotów, które uczestniczyły w konsultacjach społecznych. Wnioski uzyskane tą drogą są, jak dalej zostanie wykazane, w pełni zgodne ze stanowiskiem zajętym przez Ministra Inwestycji i Rozwoju w odpowiedziach udzielonych na cztery wnioski dotyczące wykładni nowych przepisów przez Kancelarię Prawa Gospodarczego i Nieruchomości Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością.

Przedmiotem analizy nie będzie procedura i przesłanki sankcjonowania rzeczoznawców majątkowych za zaniechanie obligatoryjnego doskonalenia zawodowego. Będą one przedmiotem omówienia w odrębnym artykule, ale jego podstawowa część musi odnosić się do praktyki działania organów administracji publicznej, której w chwili obecnej brak.

Punkty, godziny i dokumentacja

W pierwszej kolejności wyjaśnienia wymaga do czego zobowiązany jest rzeczoznawca majątkowy. Treścią obowiązku nie jest bowiem zebranie punktów doskonalenia, ale podjęcie określonych form kształcenia ( doskonalenia kwalifikacji zawodowych ) w sposób zdefiniowany w rozporządzeniu. Punkty stanowią jedynie jednostkę rozliczeniową, która stosowana jest w celu ustalenia, czy rzeczoznawcy majątkowi obowiązek doskonalenia wykonali. Rozstrzyga to jednoznacznie §4 punkt 3 rozporządzenia z dnia 25 kwietnia 2018 roku.

Rozporządzenie z dnia 25 kwietnia 2018 roku w sprawie stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych przez rzeczoznawców majątkowych:
§ 4. 1. Ocena spełnienia obowiązku doskonalenia kwalifikacji zawodowych przez rzeczoznawców majątkowych dokonywana jest w formie punktowej.
2. Liczbę punktów za wykonanie działań wymienionych w § 2 określa się zgodnie z tabelą stanowiącą załącznik do rozporządzenia.
3. Obowiązek doskonalenia kwalifikacji zawodowych uznaje się za spełniony, jeżeli w okresie rozliczeniowym rzeczoznawca majątkowy wykonał działania wymienione w § 2 w wymiarze stanowiącym równowartość co najmniej 12 punktów określonych zgodnie z tabelą, o której mowa w ust. 2, w tym ukończył warsztaty, o których mowa w § 2 pkt 1, w wymiarze stanowiącym równowartość co najmniej 6 punktów określonych zgodnie z tabelą, o której mowa w ust. 2.
4. Spełnienie warunków określonych w ust. 3 stwierdza się na podstawie dokumentów wymienionych w § 3.

Celem wprowadzenia systemu punktowego było umożliwienie wypełnienia obowiązku doskonalenia nie tylko w najpopularniejszej formie szkoleń, ale również przez publikacje i niektóre inne formy samodoskonalenia. Podobne rozwiązanie stosowane jest w ocenie spełnienia obowiązku doskonalenia zawodowego przedstawicieli zawodów prawniczych i cechuje się dobrze znanymi uczestnikom tych systemów wadami.

Przede wszystkim podkreślić należy, że żaden podmiot, w szczególności organizator, nie nadaje punktów doskonalenia rzeczoznawców majątkowych. Punkty są jedynie jednostką przeliczeniową stosowaną w procesie oceny wypełnienia obowiązku. Na skutek powyższego organizator może najwyżej wskazać, że za uczestnictwo w szkoleniu, kursie lub warsztacie przysługuje według rozporządzenia określona liczba punktów. Dokumentacja stwierdzająca udział w formie doskonalenia zawodowego może więc stwierdzać, ekwiwalentem jakiej ilości punktów jest określone działanie. Musi jednak zawierać szereg innych informacji, które pozwolą na późniejszą weryfikację, czy określone szkolenie lub inna aktywność winna być uznana w rozumieniu rozporządzenia za doskonalenie zawodowe rzeczoznawców majątkowych. O wadze poprawnie sporządzonej dokumentacji decyduje artykuł § 4 pkt. 4 rozporządzenia wyznaczający dowodowe ramy postępowania mającego za przedmiot ocenę wykonania obowiązku doskonalenia zawodowego. Przedmiotem dyskursu naukowego i praktycznego będzie z pewnością dopuszczalność ograniczenia środków dowodowych w postępowaniu mającym za przedmiot weryfikację lub falsyfikację faktu wykonania doskonalenia zawodowego. Ten temat będzie jednak przedmiotem odrębnych rozważań.

Niezależnie od tego jednak, dokumentacja wydawana przez organizatora musi stwierdzać okoliczności, które są istotne dla możliwości oceny, że konkretna forma edukacyjna wypełnia cechy określone w rozporządzeniu. Stanowisko to podziela w pełni Minister Inwestycji i Rozwoju. Cechy te są różne w przypadku warsztatów i inne w przypadku szkoleń lub kursów.

Formy i limity

Obowiązek rzeczoznawcy majątkowego polega więc na tym, aby w ciągu roku wykonać działania doskonalące jego kwalifikacje zawodowe, które wskazane są w rozporządzeniu i które w sumie stanowią ekwiwalent 12 punktów. W roku 2018 konieczne jest uzyskanie na mocy normy intertemporalnej 8 punktów, czego uzasadnieniem było wejście w życie rozporządzenia po upływie około 4 miesięcy po rozpoczęciu roku. Rozstrzyga o tym § 6 pkt 3 Rozporządzenia.

Rozporządzenie z dnia 25 kwietnia 2018 roku w sprawie stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych przez rzeczoznawców majątkowych:
§ 6. 3. W okresie rozliczeniowym trwającym od dnia 1 stycznia 2018 r. do dnia 31 grudnia 2018 r. obowiązek doskonalenia kwalifikacji zawodowych ocenia się jako spełniony, jeśli rzeczoznawca majątkowy wykonał działania wymienione w § 2 w wymiarze stanowiącym równowartość co najmniej 8 punktów określonych zgodnie z tabelą, o której mowa w § 4 ust. 2, w tym ukończył warsztaty, o których mowa w § 2 pkt 1, w wymiarze stanowiącym równowartość co najmniej 4 punktów określonych zgodnie z tabelą, o której mowa w § 4 ust. 2.

Stosowanie rozporządzenia komplikuje fakt, że obok przeliczników poszczególnych czynności na punkty ustawodawca wprowadził również limity punktów, które można uzyskać w drodze określonych działań. Niektóre normy wyznaczają progi maksymalne, inne progi minimalne. Pierwsze wyznaczają maksymalną liczbę punktów, a zatem i działań, które uznać można za realizację obligatoryjnego doskonalenia zawodowego w danym okresie. Drugie określają minimalny zakres działania, które rzeczoznawca majątkowy musi wykonać w określonej formie. Limit minimalny rozporządzenie przewiduje w przypadku warsztatów, czyniąc niezbędnym wypełnienie części obowiązku doskonalenia w tej formie.

W praktyce rzeczoznawca majątkowy musi zawsze ukończyć warsztaty w wymiarze równoważnym przynajmniej 6 punktów ( 4 punktów w roku 2018 ). Pozostałe 6 punktów ( 4 punkty w roku 2018 ) może zgromadzić w formie szkoleń, kursów, publikacji artykułów i innych działań wskazanych przez rozporządzenie. Domniemywać można, że najpopularniejszą formą wykonania obowiązku doskonalenia zawodowego w części innej niż warsztatowa będzie forma szkoleniowa. Przyczyną tego będzie relatywnie niska czasochłonność oraz kapitałochłonność. Może wyczerpywać ona 6 punktów doskonalenia zawodowego, czyli 12 godzin uczestnictwa ( 4 punkty w 2018 roku ).

Kolejnym zagadnieniem wymagającym rozstrzygnięcia jest dopuszczalność przyjęcia proporcjonalnego przeliczania czasu trwania szkolenia lub warsztatu na punkty. Wątpliwości w tym zakresie wywołuje treść załącznika do rozporządzenia określającego algorytm przeliczenia aktywności rzeczoznawców według schematu: "1 punkt za każde 2 godz. uczestnictwa w ukończonym szkoleniu lub kursie" i "1 punkt za każde 2 godz. uczestnictwa w ukończonym warsztacie". Powyższe sformułowania wywołały na obecnym już etapie stosowania nowej regulacji kilka wątpliwości interpretacyjnych.

Pierwsza dotyczy tego, czy rzeczoznawcy, którzy będą uczestniczyć w łącznej liczbie 8 godzin szkoleniowych, ale w krótkich programach edukacyjnych wypełnią obowiązek doskonalenia zawodowego. Przykładowo rzeczoznawca może uczestniczyć w ośmiu kursach trwających po godzinie. Literalna wykładnia rozporządzenia wydaje się nie dawać do tego podstaw. Jeden punkt bowiem stanowić ma ekwiwalent uczestnictwa w dwóch godzinach ukończonego szkolenia lub warsztatu. Liczba pojedyncza szkolenia lub warsztatu zdaje się sugerować, że 2 godziny uczestnictwa powinny przypadać w jednym ukończonym szkoleniu lub warsztacie. Przyjęcie dopuszczalności stosowania krótkich form edukacyjnych wynikać może z wykładni celowościowej. Argumentem, który stoi temu na przeszkodzie jest fakt, że doskonalenie zawodowe rzeczoznawców dotyczy skomplikowanych zagadnień prawnych oraz ekonomicznych, a krótkie formy szkoleniowe rzadko pozwalają na kompleksową, konieczną dla przedstawicieli zawodu analizę problematyki doskonalenia. Ostatecznie o możliwości tej rozstrzygną decyzje oraz orzecznictwo w sprawach dyscyplinarnych. Biorąc jednak pod uwagę znaczenie uprawnień zawodowych dla możliwości wykonywania zawodu organizatorzy winni zadbać o przygotowanie form szkoleniowych liczących odpowiednio dwie, cztery, sześć oraz osiem godzin uczestnictwa. W praktyce zresztą krótkie formy szkoleniowe dają bardzo ograniczoną możliwość holistycznej i wyczerpującej analizy tematyki objętej doskonaleniem.

Dalej idąca jest próba wykładni norm rozporządzenia w ten sposób, że punkt szkoleniowy odpowiada każdemu rozpoczętemu okresowi dwugodzinnemu. Stanowisko takie w świetle norm rozporządzenia nie jest prawidłowe. Stoi ono w oczywistej logicznej sprzeczności z treścią rozporządzenia, które stanowi, że punkt jest odpowiednikiem dwóch godzin uczestnictwa w ukończonym programie kształcenia. W świetle norm rozporządzenia nie ma zatem żadnych podstaw to przyjęcia, że ukończenie 1 godzinnego szkolenia jest ekwiwalentem jednego punktu lub przyjęcia, że ukończenie 3 godzinnego szkolenia jest ekwiwalentem 2 punktów. Praktyki zaokrąglania "w górę" nie uzasadnia również wykładnia celowościowa norm rozporządzenia. Jego celem jest bowiem zapewnienie rzeczoznawcom, wykonującym ważne gospodarczo czynności, należnego poziomu przygotowania merytorycznego. Nie ma zatem uzasadnienia przyjęcie, że rzeczoznawca majątkowy, który rzeczywiście uczestniczyć będzie w szkoleniach liczących 6 godzin uczestnictwa ( dwukrotnie po 3 godziny ) spełni obowiązek doskonalenia w zakresie odpowiadającym czterem punktom.

Szkolenia

Odrębnym, wymagającym szczegółowej analizy tematem jest rozstrzygnięcie, o tym jakie wymogi musi spełniać forma kształcenia, by mogła zostać uznana za doskonalenie zawodowe rzeczoznawców majątkowych. Przedmiotem artykułu nie będzie analiza przebiegu doskonalenia w formie publikacji lub ukończenia studiów wskazanych w rozporządzeniu. W praktyce innych grup zawodowych podobne formy realizacji doskonalenia zawodowego wykorzystywane są bowiem niezmiernie rzadko.

W pierwszej kolejności rozróżnić należy dwie, w praktyce podstawowe formy realizacji obowiązku doskonalenia zawodowego. Pierwszą – szkolenia oraz kursy oraz drugą – warsztaty.

O możliwości uznania danej aktywności rzeczoznawcy za ukończenie szkolenia lub kursu w rozumieniu rozporządzenia decydować będzie:
1. rzeczywista realizacja - ukończenie szkolenia, którego czas trwania spełnia warunki określone w dotychczasowych rozważaniach ( § 2 pkt 2 rozporządzenia );
2. zawieranie się tematyki kursu lub szkolenia w zagadnieniach, o których mowa w art. 174 ust. 3 i 3a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( § 2 in fine rozporządzenia ).

W przypadku szkoleń i kursów organizatorem może być każdy podmiot gospodarczy prowadzący na zasadzie art. 170 ust. 2 ustawy Prawo oświatowe działalność oświatową. Szkolenia i kursy mogą być realizowane z wykorzystaniem metod kształcenia na odległość – przez Internet ( określanych przez Ministra jako formy niestacjonarne – vide: odpowiedź Ministra na wnioski składane w toku procesu legislacyjnego przez Dariusza Vestri z dnia 16 lutego 2018 roku ). Zagadnienia te rozstrzygnięte zostały jeszcze na etapie prac legislacyjnych. Wykładnia ta potwierdzona została w odpowiedzi Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia 16 lutego 2018 roku na wnioski legislacyjne autora artykułu ( Dariusza Vestri ) złożone w toku prac legislacyjnych nad rozporządzeniem. Swoje stanowisko w tym zakresie Minister Inwestycji i Rozwoju w pełni potwierdził również w piśmie skierowanym do Kancelarii Prawa Gospodarczego i Nieruchomości z dnia 27 sierpnia 2018 roku.

Warsztaty

Odrębną od szkoleń i kursów grupą czynności, które rzeczoznawca majątkowy musi podjąć są warsztaty. W roku 2018 rzeczoznawca majątkowy musi ukończyć warsztaty będące ekwiwalentem co najmniej 4 punktów. Optymalnie warunek te spełnia ośmiogodzinny warsztat, którego czas trwania pozwala na kompleksowe opracowanie materiału jednolitej tematyki.

Rozporządzenie stanowi, że za warsztat w jego rozumieniu uznać można jedynie formę edukacyjną:
1. która zorganizowana jest przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, o której mowa w art. 4 pkt 15 ustawy o gospodarce nieruchomościami;
2. której co najmniej 80% czasu kształcenia stanowią zajęcia praktyczne wykonywane pod nadzorem rzeczoznawcy majątkowego posiadającego doświadczenie w zakresie tematyki, której dotyczyć ma warsztat.

Założeniem legislacyjnym ustawodawcy było uczestnictwo przez rzeczoznawców w zajęciach, które obrazować mają praktyczne trudności spotykane w działalności zawodowej i korygować najczęściej spotykane błędy. Ustawodawca nie zdecydował się natomiast na określenie odgórnie podstawy programowej warsztatów, pozostawiając jej wybór organizatorom.

Zarówno na etapie prac legislacyjnych, jak i obecnie Minister Inwestycji i Rozwoju stwierdza dopuszczalność ukończenia warsztatów w formach kształcenia niestacjonarnych ( na odległość ). Zagadnienie to, w praktyce warunkujące w ogóle możliwość wykonania norm rozporządzenia w roku 2018, było przedmiotem rozważań na etapie prac legislacyjnych oraz zostało rozstrzygnięte przez Ministra Inwestycji i Rozwoju obecnie, w piśmie Ministra z dnia 27 sierpnia 2018 roku, wydanym na wniosek Kancelarii Prawa Gospodarczego i Nieruchomości Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. W istocie żadna norma prawna nie wyklucza zdalnej formy realizacji doskonalenia zawodowego. Wyraźne potwierdzenie takiej możliwości przez Ministra będzie jednak mieć kluczowe znaczenie praktyczne, decydując o bezpieczeństwie prawnych uczestników.

Fakt wprowadzenia oligopolu w segmencie warsztatów ma widoczne już ekonomiczne następstwa. Obok widocznego wzrostu ceny równowagi usługi tego rodzaju stwierdzić należy znacząco ograniczoną podaż. W toku prac legislacyjnych Minister nie zakwestionował, że warsztaty winny odbywać się w sposób gwarantujący praktyczne ćwiczenie umiejętności. Stanowisko to Minister potwierdził również w piśmie z dnia 27 sierpnia 2018 roku. Zajęcia więc winny opierać się na rozwiązaniu określonego problemu, konsultacji rozwiązania oraz ewentualnej korekty błędów. Biorąc pod uwagę oczekiwania stawiane przez ustawodawcę warsztatowej formie doskonalenia zawodowego możliwość wykonania norm rozporządzenia w roku 2018 roku w formach wyłącznie stacjonarnych wydaje się jednak wątpliwa. Chcąc zapewnić praktyczny charakter zajęć grupa uczestników warsztatów stacjonarnych musi być ograniczona.

W roku 2018 doskonalenie zawodowe musi zostać zrealizowane przez około 7100 rzeczoznawców majątkowych. Każdy obowiązany winien uczestniczyć w co najmniej 8 godzinach warsztatów. Iloczyn obu wartości wynosi 56.800. Jeżeli przyjmie się, że grupa warsztatowa skupiać będzie 16 osób, co w praktyce podobnych zajęć stanowi górną granicę liczebności zapewniającej aktywne uczestnictwo, do końca roku 2018 zorganizowane musi zostać 3.550 godzin warsztatów. Nawet, jeżeli przyjąć, że w okresie od września 2018 roku do grudnia 2018 roku pozostanie 80% rzeczoznawców majątkowych, którzy wykonać będą musieli ogół warsztatów, w każdą sobotę i niedzielę organizowane będą musiały być przynajmniej 79 godzin warsztatów w skali kraju. Równolegle więc w każdą sobotę i niedzielę odbywać musiałoby się 10 warsztatów liczących po osiem godzin uczestnictwa i musiałby być w pełni obsadzone. Niniejsza kalkulacja przyjmuje przybliżoną liczebność obowiązanych i nie uwzględnia świąt. Stanowi jednak przybliżone oszacowanie skali trudności w realizacji zamysłu ustawodawcy wyłącznie w formie stacjonarnej.

Wykluczyć należy dopuszczalność organizowania zajęć w formie zbliżonej do wykładów, które określane będą jako warsztaty. W przypadku grup liczących niekiedy po pięćdziesiąt do stu uczestników wątpliwości budzi, czy uczestnicy rzeczywiście będą mogli wykonać zadanie pod nadzorem prowadzącego rzeczoznawcy. Niewątpliwie zaprezentowany będzie problem i rozwiązanie, ale brak będzie w takich zajęciach elementu praktycznego, porównywalnego do ćwiczeń realizowanych w toku studiów wyższych. Zajęcia praktyczne oznaczają bowiem nie tylko konieczność wykonania ćwiczenia lub zapoznania się z jego rozwiązaniem, ale również wtórnej kontroli, która w takim przypadku wydaje się iluzoryczna. Pozostawać będzie jeszcze do rozwiązania kwestia kwalifikacji poświadczenia, że osoba, która brała udział w formie nierealizującej formuły warsztatu ( np. w wykładzie ) ukończyła warsztat, a nie wykład.

Tematyka szkoleń i warsztatów

Należy pamiętać, że zarówno warsztaty, jak i szkolenia, które realizują obowiązek doskonalenia zawodowego rzeczoznawców majątkowych muszą mieć za przedmiot zakres tematyki określony w artykule 174 ust. 3 i 3a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Wprowadza to pewne ograniczenia w zakresie tematyki, której szkolenia, kursy oraz warsztaty mogą dotyczyć.

Zgodnie z artykułem 174 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami: Rzeczoznawca majątkowy dokonuje określania wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością.

Zgodnie z artykułem 174 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami:
Rzeczoznawca majątkowy może sporządzać opracowania i ekspertyzy, niestanowiące operatu szacunkowego, dotyczące:
1. rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku;
2. efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju;
3. skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych;
4. oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali;
4. bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości;
5. określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora;
6. wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości;
7. wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości.

Zgodnie ze stanowiskiem Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia 16 lutego 2018 roku wątpliwości związane z doskonaleniem zawodowym rozstrzygane mają być na korzyść rzeczoznawców, w szczególności na zasadzie art. 7a § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego. Znaczenie obecnie dla większości rzeczoznawców będzie mieć również norma artykułu 10 ust. 2 ustawy Prawo przedsiębiorców z dnia 6 marca 2018 roku ( Dz. U. 2018 poz. 646 ).

Art. 7a. § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego:
Jeżeli przedmiotem postępowania administracyjnego jest nałożenie na stronę obowiązku bądź ograniczenie lub odebranie stronie uprawnienia, a w sprawie pozostają wątpliwości co do treści normy prawnej, wątpliwości te są rozstrzygane na korzyść strony, chyba że sprzeciwiają się temu sporne interesy stron albo interesy osób trzecich, na które wynik postępowania ma bezpośredni wpływ.

Faktem jest, że uprawnienia zawodowe dla rzeczoznawców majątkowych są niezbędne do wykonywania działalności zawodowej. Nakłada to na organizatorów konieczność zachowania szczególnej staranności w organizacji i dokumentowaniu ukończenia warsztatów, szkoleń oraz kursów mających służyć doskonaleniu zawodowemu rzeczoznawców. Powoduje to również, że konieczne jest stworzenie metodyki oceny, czy dana tematyka mieści się w wymaganiach określonych przez paragraf 2 rozporządzenia z 25 maja 2018 roku. Wybierając materię warsztatu lub szkolenia organizator winien zapewnić, by ich treść znajdowała podstawę w normach prawnych, które regulują wykonywanie czynności przez rzeczoznawcę majątkowego. Relewantne normy prawne wynikają z treści obowiązujących obecnie rozporządzeń wydanych na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami i precyzujących treść przepisów artykułu 174 ust. 3 oraz 174 ust. 3a tej ustawy. Niektóre normy prawne regulujące czynności rzeczoznawcy majątkowego, o których mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami, mogą wynikać z ustaw szczególnych. W szczególności przypadek taki będzie mieć miejsce, gdy ustawa szczególna przewiduje obowiązkowy udział rzeczoznawcy majątkowego w określonych czynnościach procesowych. Przykładem są tu czynności biegłych sądowych. Szczególne uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego określa również ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami z dnia 23 marca 2017 roku. Mając na uwadze powyższe jako zasadny przyjąć należy postulat, by organizatorzy form doskonalenia zawodowego dla rzeczoznawców majątkowych precyzowali zakres czynności rzeczoznawcy, których dotyczy określony program kształcenia przez wskazanie szczegółowych norm prawnych regulujących te czynności.

Obok przepisów obowiązujących obecnie pomocna dla stworzenia jednolitego standardu oceny treści doskonalenia zawodowego rzeczoznawców majątkowych jest treść aktów prawnych uchylonych lub uznanych za uchylone. Wynika to z faktu niezmienności treści artykułu 174 ust. 3 oraz art. 174 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami w okresie co najmniej od maja 2010 roku. W roku 2010 rozpoczęto tworzenie systemu oceny doskonalenia rzeczoznawców majątkowych, który obowiązywał do końca roku 2013. W czasie działania tego systemu stworzony został niezwykle precyzyjny system oceny, pozwalający wyznaczyć granice, w których tematyka danego programu kształcenia mieści się w czynnościach rzeczoznawców majątkowych. W stanie prawnym ukształtowanym przez rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 14 lipca 2010 roku w sprawie wymogów programowych dla kursów specjalistycznych, szkoleń lub seminariów, mających na celu doskonalenie kwalifikacji zawodowych przez rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców organizatorzy obowiązani byli zgłaszać programy, wskazując grupy tematyczne, do których przynależą poszczególne etapy szkolenia, seminarium lub kursu. W rezultacie zgłoszenia Ministerstwo, dokonując oceny programu, rozstrzygało o spełnianiu przez dany program ówczesnych kryteriów treściowych. Programom nadawane były również kolejne numery. W rezultacie powyższego stworzony został wyczerpujący rejestr tematyki, którą właściwy organ uznał za stanowiącą doskonalenie zawodowe rzeczoznawców majątkowych.

Choć rozporządzenie obowiązujące obecnie nie przewiduje analogicznego mechanizmu, wcześniejsza regulacja przedstawia istotne znaczenie z dwóch powodów:
1. Znaczna grupa programów zatwierdzona ówcześnie przez Ministra Infrastruktury w dalszej mierze jest aktualna merytorycznie. W braku zaś zmiany zakresu czynności rzeczoznawców majątkowych szkolenia realizowane według tych programów stanowić muszą również obecnie doskonalenie zawodowe rzeczoznawców majątkowych. Przeciwne twierdzenie skutkowałoby oczywistą sprzecznością systemu prawnego.
2. Ustalając treść nowych programów doskonalenia zawodowego dla rzeczoznawców majątkowych organizatorzy winni posługiwać się grupami tematycznymi, które ustalone zostały w załączniku do rozporządzenia z dnia 14 lipca 2010 roku. Grupy określone w rozporządzeniu z dnia 14 lipca 2010 roku pozwalają precyzyjnie określić przynależność treści określonego programu kształcenia do konkretnego zakresu czynności rzeczoznawcy majątkowego. Ich stosowanie zmniejsza swobodę oceny przez organ, czy zrealizowane szkolenie wyczerpuje swoją tematyką wymogi stawiane przez ustawę i rozporządzenie. Szczególnie istotny jest podział zagadnień związanych z wyceną na grupy zagadnień prawnych, ekonomicznych, technicznych oraz procedur, podejść i metod wyceny. W praktyce bowiem przeważająca większość szkoleń i kursów dla rzeczoznawców majątkowych dotyczy przynajmniej jednej z tych grup.

Wnioski końcowe

Podsumowując rozważania podkreślić należy, że regulacja doskonalenia zawodowego rzeczoznawców majątkowych obowiązująca od dnia 28 maja 2018 roku ma charakter dalece bardziej skomplikowany, niż rozwiązania spotykane w innych branżach lub znane historycznie. Wiele w problemów praktycznych, wynikających z zastosowanych rozwiązań legislacyjnych, jest znane w doskonaleniu zawodowym innych grup zawodowych. Dotyczy to w szczególności oligopolistycznej formuły strony podażowej w zakresie organizacji warsztatów, podobnej do historycznych już rozwiązań spotykanych w regulacji doskonalenia przedstawicieli zawodów prawniczych. W przypadku adwokatów i radców prawnych jednak doskonalenie zawodowe w minimalnym koniecznym zakresie świadczone jest przez samorząd zawodowy nieodpłatnie. Model ten oparty jest jednocześnie o obligatoryjną przynależność i władztwo dyscyplinarne ( ograniczone w świetle najnowszego orzecznictwa ) izb adwokackich i radcowskich.

W odrębnym artykule analizie poddana zostanie problematyka formy prawnej stowarzyszenia, jako podmiotu, który organizować ma warsztaty dla rzeczoznawców majątkowych oraz ograniczenia związane z charakterem prawnym i społecznym tej formy działalności.