Ustawa z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym wyznacza nowe standardy ochrony osób fizycznych nabywających nieruchomości mieszkaniowe. Obowiązująca od dnia 1 lipca 2022 roku ustawa reguluje nie tylko obrót na rynku pierwotnym, ale również na rynku wtórnym. Zakres przedmiotowy regulacji oraz charakter zastosowanych środków ochronnych w pełni uzasadnia stwierdzenie, że ustawa z dnia 20 maja 2021 roku stanowi obecnie podstawowy akt prawny regulujący obrót nieruchomościami mieszkaniowymi w Polsce.

Ustawa z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym określana jest przez specjalistów rynku nieruchomości drugą ustawą deweloperską. Określenie to, nawiązujące do treści ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, jest mylące. W przeciwieństwie bowiem do ustawy uchylonej z dniem 1 lipca 2022 roku, ustawa z dnia 20 maja 2021 roku nie stanowi wyłącznie regulacji branżowej. Ustawa z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym stanowi podstawowe źródło prawa regulujące czynności prawne i faktyczne uczestników rynku nieruchomości mieszkaniowych. W praktyce gospodarczej znaczenie tej ustawy jest nie mniejsze niż Kodeksu cywilnego, ustawy o własności lokali oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Ustawa z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, choć poprawiać ma bezpieczeństwo uczestników rynku, tworzy również poważne zagrożenia. Szczególne znaczenie prawne mają przepisy, których skutkiem jest ograniczenie możliwości skutecznego powołania się na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych w transakcjach przebiegających na mieszkaniowym rynku wtórnym. W ich rezultacie zmianie ulec musi między innymi sposób działania pośredników w obrocie nieruchomościami, rzeczoznawców majątkowych i pośredników kredytu hipotecznego. Dla przedstawicieli każdej z tych grup zawodowych treść księgi wieczystej w praktyce stanowiła podstawowe, a często również wyłączne źródło informacji o stanie prawnym nieruchomości. Od dnia 1 lipca 2022 roku na rynku wtórnym nieruchomości mieszkaniowych występują transakcje, w których nabywcy praktycznie pozbawieni będą ochrony wynikającej z art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece ( rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych ). Każda taka transakcja stanowi poważne ryzyko dla pośrednika w obrocie nieruchomościami oraz rzeczoznawcy majątkowego, stwierdzającego w treści operatu szacunkowego stan prawny nieruchomości.

Najistotniejszą prawdopodobnie cechą nowej ustawy jest bardzo szeroki zakres stosunków cywilnoprawnych, które są przez nią regulowane. Obowiązujące od dnia 1 lipca 2022 roku przepisy nie pozwalają przy tym na intuicyjną ocenę, czy transakcja jest przedmiotem nowej, dodatkowej regulacji. Zarówno na rynku pierwotnym, jak i na rynku wtórnym, stosowanie regulacji zależne jest od zajścia wielu przesłanek, a ich wykluczenie bez przeprowadzenia niezbędnych ustaleń, nie jest w praktyce możliwe. Na rynku wtórnym przedmiotem obrotu regulowanego mogą być w szczególności nieruchomości powstałe przed dniem 1 lipca 2022 roku ( stanowisko takie podziela również B.Gliniecki, [w:] Ustawa deweloperska. Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Komentarz. Komentarz do art. 4 ). Objęcie nowymi przepisami transakcji dotyczących nieruchomości powstałych przed dniem 1 lipca 2022 roku może nastąpić nawet, gdy w poprzednim stanie prawnym nie były one przedmiotem umowy deweloperskiej.

Ustawa z dnia 20 maja 2021 roku wprowadza szereg istotnych zmian w prawie obrotu nieruchomościami mieszkaniowymi. Poza znacznym uszczegółowieniem niektórych regulacji zawartych w pierwszej ustawie deweloperskiej z dnia 16 września 2011 roku, nowe przepisy tworzą rozwiązania prawne w ogóle nieznane w polskim porządku prawnym lub rozszerzają na rynek wtórny stosowanie przepisów obowiązujących uprzednio wyłącznie na rynku pierwotnym.

Ustawa z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym wywołuje poważne zmiany w działalności gospodarczej i zawodowej pośredników w obrocie nieruchomościami, rzeczoznawców majątkowych oraz pośredników kredytu hipotecznego.

W działalności pośredników w obrocie nieruchomościami przedmiotem zupełnie nowej regulacji jest praktyka rezerwacji oferty ( zwanej również blokadą oferty ). W stanie prawnym obowiązującym od dnia 1 lipca 2022 roku czynności polegające na przyjęciu środków pieniężnych w związku z czasowym ograniczeniem oferowania nieruchomości ( lokalu lub domu jednorodzinnego ) mogą przebiegać w transakcjach regulowanych jedynie zgodnie z przepisami ustawy - w formie umowy rezerwacyjnej. Różnica pomiędzy obowiązującą regulacją, a praktyką pośredników w obrocie nieruchomościami, jest zasadnicza. Zaniechanie stosowania nowych przepisów tworzy dla pośredników w obrocie nieruchomościami ryzyko odpowiedzialności cywilnoprawnej oraz karnej.

W stanie prawnym obowiązującym od dnia 1 lipca 2022 roku pośrednicy w obrocie nieruchomościami zapewnić muszą również przeprowadzenie odbioru. Odbiór nie jest tożsamy z wydaniem nieruchomości lub ustaleniem stanu liczników, a jego przebieg może decydować o roszczeniach stron umowy wobec siebie oraz wobec pośrednika w obrocie nieruchomościami. Odbiór nieruchomości, lokalu lub domu jednorodzinnego w transakcjach regulowanych stanowi czynność prawną, która dokonywana jest bez udziału notariusza, a przez to brak jest funkcjonariusza publicznego zapewniającego poprawny przebieg transakcji na tym etapie.

Wreszcie pośrednik w obrocie nieruchomościami musi zapewnić stosowanie przepisów ustawy z dnia 20 maja 2021 roku w zakresie wykonania ciążących na oferencie obowiązków informacyjnych. Ustawa z dnia 20 maja 2021 roku zobowiązuje oferentów, w tym oferentów innych niż deweloperzy, do posiadania szczegółowej dokumentacji stanu prawnego i faktycznego nieruchomości. Przepisy obowiązujące od dnia 1 lipca 2022 roku w tym zakresie wyznaczają nowy standard wykonywania czynności polegających na ustaleniu stanu prawnego i faktycznego nieruchomości oraz zakres odpowiedzialności pośrednika w obrocie nieruchomościami.

Jeszcze większe zmiany ustawa wprowadza w praktyce zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Podstawowa zmiana dotyczy treści operatu szacunkowego w zakresie ustalenia stanu prawnego nieruchomości i źródeł danych, które przyjmuje się za przedmiot czynionych przez rzeczoznawcę majątkowego ustaleń. Rzeczoznawca majątkowy musi uwzględnić w wycenie nieruchomości obowiązki dokumentowania stanu prawnego nieruchomości ( lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego ) oraz procesu budowlanego nałożone na oferentów na rynku regulowanym. Brak niezbędnej dokumentacji uniemożliwia zgodny z prawem obrót rynkowy. Treść zaś tej dokumentacji może ujawniać rozbieżność stanu prawnego księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. W zależności od etapu transakcji na rynku regulowanym rzeczoznawca majątkowy ustosunkować musi się w swoich czynnościach również do skutków przebiegu czynności prawnej odbioru nieruchomości ( czynność prawną tą odróżnić należy od wydania - przeniesienia posiadania ), lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego i ewentualnych ustaleń poczynionych w jego trakcie przez strony transakcji lub rzeczoznawcę budowlanego.

W praktyce zawodowej rzeczoznawców majątkowych ustawa z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym stanowi najważniejszy obok ustawy o gospodarce nieruchomościami akt prawny wyznaczający źródła informacji o stanie prawnym i faktycznym nieruchomości. Nieznajomość katalogu tych źródeł, zaniechanie ich analizy lub kontrfaktyczne stwierdzenie ich posiadania przez oferenta może skutkować istotnymi wadami w ustaleniach na temat przedmiotu wyceny i poważnie utrudnić lub uniemożliwić wypłatę kredytu hipotecznego na podstawie dokonanej wyceny. W skrajnych przypadkach rzeczoznawca majątkowy może zaniechaniami w toku sporządzania operatu szacunkowego sprowadzić na siebie ryzyko odpowiedzialności karnej.

Ustawa z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym poważnie różnicuje rynek nieruchomości mieszkaniowych. Przed dniem 1 lipca 2022 roku na rynku nieruchomości mieszkaniowych wyodrębnić można było co najwyżej transakcje polegające na zawarciu umowy deweloperskiej - umowy zawieranej przed powstaniem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Począwszy od dnia 1 lipca 2022 roku na rynku nieruchomości mieszkaniowym wyróżnić należy co najmniej pięć segmentów regulacji - cztery ustanowione na podstawie przepisów ustawy z dnia 20 maja 2021 roku oraz jeden segment transakcji przebiegających na zasadach dotychczasowych, wynikających z Kodeksu cywilnego. Każdy z segmentów regulacji rynku nieruchomości mieszkaniowych cechuje się odmiennym ukształtowaniem warunków płatności, zasad dokumentacji stanu prawnego i faktycznego nieruchomości oraz uprawnień stron umowy. Jeden z nowych segmentów regulacji obejmuje transakcje przebiegające na rynku wtórnym.

Rozbieżność w zasadach regulacji zachodzących na rynku transakcji musi znaleźć odzwierciedlenie w wycenie nieruchomości oraz przyjmowaniu danych o cenach transakcyjnych w transakcjach podobnych. Stan prawny obowiązujący od dnia 1 lipca 2022 roku wyklucza przyjęcie ex ante, że warunki dokonywanych na rynku transakcji dotyczących nieruchomości mieszkaniowych są identyczne lub do siebie zbliżone. W zależności od niewielkich różnic w stanie prawnym i wcześniejszych okoliczności obrotu rynkowego, pozornie identyczne nieruchomości mogą wymagać uzgodnienia zupełnie innych warunków płatności.

Ustawa z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym stanowi wreszcie kluczowy akt prawny regulujący czynności pośredników kredytu hipotecznego. Nie tylko wprost wiąże ona przebieg transakcji z działaniem osób, których czynności reguluje ustawa z dnia 23 marca 2017 roku o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, ale również tworzy szczególną formę rozliczeń majątkowych stron umowy rezerwacyjnej, zależną od działania banku i pośrednika kredytu hipotecznego.

Regulacja obowiązująca od dnia 1 lipca 2022 roku może wreszcie wpływać na wypłatę nabywcy środków pochodzących z kredytu hipotecznego. Ustawa z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym reguluje przebieg transakcji na etapie, gdy nie jest ona pod nadzorem notariusza. Regulacja transakcji jest niezwykle szczegółowa. Każda tymczasem wadliwa czynność faktyczna i prawna zachodząca w tym czasie, a w szczególności błędne ustalenie, czy transakcja jest transakcją regulowaną, może skutkować późniejszymi trudnościami w wypłacie zbywcy środków pochodzących z kredytu - na pokrycie kwoty należnej mu tytułem zbycia nieruchomości, lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jako, że ustawa z dnia 20 maja 2021 roku nie wyłącza ogólnych zasad Kodeksu cywilnego, stanowiących że przeniesienie własności nieruchomości następuje w chwili zawarcia umowy rozporządzającej lub zobowiązująco - rozporządzającej ( niezależnie od zapłaty ceny lub dokonania innego świadczenia przez drugą stronę umowy ), powstaje ryzyko utraty przez oferenta własności przedmiotu transakcji bez uzyskania świadczenia ekwiwalentnego. Zdarzenia tego rodzaju, w praktyce, skutkować będą odpowiedzialnością cywilną i karną specjalistów rynku nieruchomości uczestniczących w transakcji.

Podsumowując przedstawione dotychczas informacje wskazać należy, że wejście w życie dnia 1 lipca 2022 roku ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym rozpoczyna nowy etap funkcjonowania rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce. Zmiany prawne obowiązujące od dnia 1 lipca 2022 roku mają znaczenie fundamentalne, a ich zakres porównany może zostać jedynie do skutków wejścia w życie ustawy o własności lokali, ustawy o gospodarce nieruchomości lub do deregulacji zawodów pośrednika w obrocie nieruchomościami i zarządcy nieruchomości, która nastąpiła dnia 1 stycznia 2014 roku ( na podstawie ustawy z dnia 13 czerwca 2013 roku o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów - Dz.U. 2013 poz. 829 ).