Szkolenie stanowi kompleksową, przygotowaną dla pośredników w obrocie nieruchomościami analizę obowiązującej od dnia 1 lipca 2022 roku ustawy z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym ( dalej zwana OchrNabDFGU ). Szkolenie realizowane jest w formie wykładu video, prowadzonego przez Dariusza Vestri, prawnika, ekonomistę, wykładowcę z ponad 10 letnim doświadczeniem oraz doradcę restrukturyzacyjnego.

W zestawie ze szkoleniem każdy Uczestnik otrzymuje nadto publikację elektroniczną ( e‑book ) autorstwa Dariusza Vestri zatytułowaną „Encyklopedia Pośrednictwa w Obrocie Nieruchomościami, Tom IV: Obrót nieruchomościami mieszkaniowym w stanie prawnym obowiązującym od dnia 1 lipca 2022 roku” ( ISBN: 978-83-950457-6-9, wrzesień 2022 roku ).

W zestawie ze szkoleniem każdy Uczestnik otrzymuje również wzorce dokumentów do wykorzystania na potrzeby prowadzonej przez siebie działalności z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami mieszkalnymi. W szczególności zbiór dokumentów obejmuje:

• umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami mieszkaniowymi, lokalami oraz domami jednorodzinnymi na rynku wtórym oraz pierwotnym ( w tym umowy zawierane z deweloperem na etapie realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego );
• umowy rezerwacyjne zawierane pomiędzy oferentem nieruchomości ( lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego ) , a osobą fizyczną zainteresowaną nabyciem nieruchomości ( art. 29 OchrNabDFGU );
• umowy przedwstępne w treści odpowiadającej stanowi prawnemu obowiązującemu od dnia 1 lipca 2022 roku;
• protokoły odbioru nieruchomości, lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, służące wykonaniu obowiązkowych na podstawie art. 41 OchrNabDFGU czynności poprzedzających przeniesienie własności nieruchomości ( odbiór jest czynnością inną, niż wydanie nieruchomości );
• procedury służące ocenie, w jaki sposób regulowana jest transakcja w stanie prawnym obowiązującym od dnia 1 lipca 2022 roku.

Ustawa z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym wyznacza nowe standardy ochrony osób fizycznych nabywających nieruchomości mieszkaniowe. Obowiązująca od dnia 1 lipca 2022 roku ustawa reguluje nie tylko obrót na rynku pierwotnym, ale również na rynku wtórnym. Zakres przedmiotowy regulacji oraz charakter zastosowanych środków ochronnych w pełni uzasadnia stwierdzenie, że ustawa z dnia 20 maja 2021 roku stanowi obecnie podstawowy akt prawny regulujący obrót nieruchomościami mieszkaniowymi w Polsce.

W praktyce pośredników w obrocie nieruchomościami ustawa z dnia 20 maja 2021 roku prowadzi do daleko idących zmian w sposobie wykonywania czynności zawodowych. Ustawa wymaga zaś jej stosowania na etapie poprzedzającym czynności notariusza, a zatem w czasie, gdy organy władzy publicznej nie gwarantują poprawności przebiegu transakcji. Ciężar i ryzyko związane z zastosowaniem nowych przepisów ciąży na występującym w transakcji pośredniku w obrocie nieruchomościami. W stanie prawnym obowiązującym od dnia 1 lipca 2022 roku znacznemu ograniczeniu ulegała zresztą odpowiedzialność organów władzy publicznej za prawidłowy przebieg transakcji. Obecnie ciężar odpowiedzialności spoczywa przede wszystkim na stronach transakcji i specjalistach rynku nieruchomości.

Niestosowanie norm ustawy z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym to dla pośrednika w obrocie nieruchomościami:

• Ryzyko utraty prawa do wynagrodzenia ( prowizji ).
• Ryzyko odpowiedzialności majątkowej, szczególnie z powodu wadliwego ustalenia stanu prawnego przedmiotu transakcji, błędu w trakcie rezerwacji oferty ( przy zawarciu umowy rezerwacyjnej ) lub naruszenia prawa polegającego na oferowaniu nieruchomości, pomimo ograniczeń wynikających z umowy rezerwacyjnej, błędu w trakcie odbioru nieruchomości ( lokalu lub domu jednorodzinnego ) lub zaniechania udziału w nim pomimo treści zobowiązania wynikającego z umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
• Ryzyko odpowiedzialności karnej, w szczególności za czyn stypizowany w art. 284 §1 Kodeksu karnego ( przywłaszczenie ) lub czyn stypizowany w art. 286 §1 Kodeksu karnego ( oszustwo ). Ryzyko to związane jest przede wszystkim z czynnościami pośrednika w obrocie nieruchomościami na etapie rezerwacji ( blokady oferty ) - obecnie w transakcjach regulowanych przybierającej formę umowy rezerwacyjnej.

Wśród najważniejszych zmian dla pośredników w obrocie nieruchomościami w stanie prawnym obowiązującym od dnia 1 lipca 2022 roku wymienić należy zwłaszcza:

I. Ograniczenie skuteczności rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych w niektórych transakcjach na rynku wtórym. Ochrona nabywcy wynikająca z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych ( art. 5 i art. 6 ustawy o księgach wieczystych i hipotece ) doznaje ograniczenia w rezultacie nadania mu nowych ustawowych uprawnień do pełnej informacji na temat tytułu prawnego do nieruchomości, który przysługiwać ma zbywcy. W praktyce przepisy obowiązujące od dnia 1 lipca 2022 roku powodują konieczność każdorazowej analizy, czy transakcja na rynku wtórnym podlega regulacji nowej ustawy, a w niektórych przypadkach konieczność pełnej analizy stanu prawnego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego ( w miejsce badania treści księgi wieczystej ).

II. Regulację niektórych transakcji przebiegających na rynku wtórnym, w tym mających za przedmiot lokale mieszkalne lub domy jednorodzinne powstałe przed dniem 1 lipca 2022 roku.

III. Regulację czynności określanych jako rezerwacja lub blokada oferty. W stanie prawnym obowiązującym od dnia 1 lipca 2022 roku ustawa tworzy nowy typ umowy nazwanej - umowę rezerwacyjną. Regulacja w tym zakresie kolidować może z działaniami pośrednika w obrocie nieruchomościami, skutkując ryzykiem odpowiedzialności majątkowej i karnej. W razie zawarcia umowy rezerwacyjnej w rozumieniu art. 29 OchrNabDFGU i przekazania opłaty rezerwacyjnej ustawa przewiduje możliwość żądania przez potencjalnego nabywcę jej zwrotu w podwójnej wysokości. Niekiedy roszczenie takie wynikać będzie z wadliwych działań pośrednika w obrocie nieruchomościami.

IV. Nowe obowiązki ustawowe związane z zapewnieniem osobom fizycznym dostępu do dokumentów dotyczących stanu prawnego i faktycznego nieruchomości ( w tym na rynku wtórnym ) i przeprowadzenia obligatoryjnych czynności przed przeniesieniem własności. Ustawa z dnia 20 maja 2021 roku wymaga w szczególności przeprowadzenia odbioru na zasadzie art. 41 OchrNabDFGU. Odbiór nie jest wydaniem nieruchomości, a czynnością prawną regulowaną nowymi przepisami.

Więcej informacji na temat skutków prawnych ustawy z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym przedstawione jest w bezpłatnym artykule autorstwa wykładowcy - Dariusza Vestri pod tytułem "Regulacja prawna pierwotnego i wtórnego rynku nieruchomości mieszkaniowych w stanie prawnym obowiązującym od dnia 1 lipca 2022 roku - zagadnienia systemowe".

Szkolenie przedstawia aktualny, obowiązujący stan prawny.

Niniejsza publikacja przygotowana została z myślą o osobach zajmujących się zawodowo obsługą rynku nieruchomości mieszkaniowych, podmiotach gospodarczych działających na tym rynku oraz nabywcach. Szkolenie w szczególności przygotowane zostało z myślą o pośrednikach w obrocie nieruchomościami.

Dzięki licznym przykładom oraz zawarciu zbioru istotnych przepisów szkolenie oraz publikacja polecone mogą zostać również osobom, które nie mają wykształcenia prawnego.

Udział w e-learningowym szkoleniu stwierdzany jest elektronicznym zaświadczeniem. Szkolenie stanowi doskonalenie zawodowe rzeczoznawców majątkowych w rozumieniu rozporządzenia Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia 25 kwietnia 2018 roku w sprawie stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych przez rzeczoznawców majątkowych ( Dz.U. 2018 poz. 811 ) w wymiarze 8 godzin ( 4 punkty w kategorii szkolenia ).